Po zdlouhavých jednáních bude zrealizována přestavba kasáren. V pondělí byly na zasedání zastupitelstva schváleny potřebné smlouvy o prodeji a pronájmu mezi městem a firmou Czech development, která bude mít stavební akci na starosti.

Původně měl Jičín kasárny prodat za sedm milionů korun, zastupitelé se ale na minulém zasedání dohodli na navýšení částky na šestnáct milionů s tím, že zadávací podmínky budou pro společnost mírnější. Na tuto variantu přistoupil i provozní ředitel Vladimír Hrabák ze Stavinvest Group, jež zastřešuje Czech development. Firma zaplatí více, posílí ručení, a také vybuduje infrastrukturu k sousedním městským parcelám.

Jičín za to na oplátku musí například urychlit převod pozemků (dojde k němu v okamžiku platného územního rozhodnutí či stavebního povolení).
Během několika let by postupně na ploše podle plánů měly vyrůst rodinné i bytové domy, občanská vybavenost, zeleň, a dokonce i podzemní parkoviště.

Městská kasa tak bude obohacena asi o dvacet milionů korun. K částce šestnáctmilionů totiž přibude také 3,5 milionu za dlažební kostky z areálu, které připadnou městu. Další příliv financí je odvislý od výsledku žádosti o státní dotaci na demolici kasáren, která by měla stát 26 milionů korun.

V případě přiznání dotace bude město projekt kofinancovat 25 procenty. Zachován by měl být pouze přední trakt kasáren. Na provedení demolice bude vypsáno výběrové řízení. Zastupitel Petr Lisý na zasedání přítomné informoval, že výsledky grantů budou známy do konce dubna.

Smlouvy s Czech development ale nebyly schváleny všemi zastupiteli, s prodejem nesouhlasil například Jan Jiřička (Volba pro město), který podal protinávrh na pozdržení hlasování. Podle něho by zastupitelé měli počkat až na výsledky dotace. Nebyl však většinou podpořen.

Tomáš Frýba (TOP 09) naopak nechtěl rozhodnutí odkládat, i ředitel Vladimír Hrabák vyzýval přítomné, aby urychlili celý proces jednání, řeč zakončil jednoduchou větou: Čas jsou peníze.

Kasárny v čase:
• v roce 2009 vyhrála výběrové řízení na přestavbu kasáren písecká firma Czech development, která přišla se záměrem vybudovat zde obytné centrum
• před volbami v říjnu 2010 zastupitelstvo neschválilo smlouvy s píseckou společností, odložilo toto rozhodnutí na zastupitelstvo nové
• prosinec 2010 – TOP 09 prosazuje variantu, že se přestavby zhostí město samo
•zastupitelé v únoru nakonec odsouhlasili spolupráci s Czech development, ale s navýšením ceny za prodej ze 7 na 16 milionů
•v pondělí zastupitelé schválili upravené smlouvy

Nakonec prodej odsouhlasila koalice (ODS, ČSSD, TOP 09) s KSČM, proti byla opozice (VV, Volba pro město, Sdružení pro Jičín).

MEMORANDUM


Komu: Město Jičín/Ing. Martin Puš, starosta
Od: AK Stejskal & spol., advokátní kancelář v.o.s./Mgr. Stejskal LL.M./Mgr. Soppe
Datum: 21.3.2011
Věc: Stanovisko ke smluvnímu zajištění procesu revitalizace kasáren v Lipách

Předmětem tohoto memoranda je stručná rekapitulace základních smluvních podmínek mezi městem Jičín a společností Czech development s.r.o., se sídlem Budějovická 255/10, 397 01 Písek, IČ: 28087313 (dále též jen “Czech development s.r.o.“ nebo “investor“), na jejichž základě má dojít k revitalizaci kasáren v Jičíně – v Lipách.

Memorandum se dále zaměřuje na odpověď na otázku, zdali připravené smluvní koncepty dostatečným způsobem zajišťují nároky města Jičína ve vztahu k revitalizaci a přestavbě bývalých vojenských kasáren.


A. Vymezení smluvních konceptů

Úvodem netřeba nijak zvlášt zdůrazňovat obecně známou skutečnost, že proces revitalizace a přestavby bývalých vojenských kasáren v Jičíně – v Lipách (dále též jen “Kasárna Jičín“) je vzhledem k umístění areálu v širším centru města a současně k jeho plošnému rozsahu, procesem po všech stránkách velmi náročným. Zvláštní náročnost tento proces klade na časovou a finanční stránku celého projektu, kde nelze očekávat realizaci během jednoho či dvou let a zároveň bude na investora kladeno břímě finančních požadavků v řádech desítek milionů korun na sanaci areálu, demolice a přestavby objektů, vybudování inženýrských sítí atd.

Celý proces revitalizace Kasáren Jičín tak byl smluvně podchycen do dvou smluv: 1) smlouvy o uzavření budoucí smlouvy kupní a 2) nájemní smlouvy. K těmto smlouvám posléze v průběhu vyjednávání s investorem přibyla smlouva, resp. dohoda třetí, a to 3) dohoda o provedení demolice nemovitostí. Základní parametry spolupráce města s investorem vymezují především první dvě uvedené smlouvy, další výklad bude proto směřován k nim.


B. Shrnutí smluvních podmínek smlouvy o uzavření budoucí smlouvy kupní

Smlouva o uzavření budoucí smlouvy kupní v celém procesu revitalizace primárně zajišťuje převod nemovitého majetku města do vlastnictví investora. Vzhledem k již zmiňované složitosti a časové náročnosti celého projektu nejde samozřejmě o jednorázový převod kompletního areálu Kasáren Jičín, nýbrž o převody jednotlivých částí projektu, vždy po splnění příslušných smluvních podmínek.

Za tímto účelem je proces revitalizace v návaznosti na investorem předloženou urbanistickou studii rozdělen do celkem jedenácti (11) dílčích etap. Smlouva tedy předpokládá postupný převod nemovitostí po ucelených etapách v rozmezí let 2011 – 2020. Ústupkem investorovi, výměnou za navýšení kupní ceny, je však ponechání etapizace téměř plně v dispozici investora. Czech development s.r.o. je tak subjektem, jenž se v rámci celého procesu bude rozhodovat, kterou z dílčích etap provede a kdy se tak stane. Smlouva jej v tomto ohledu zavazuje pouze nevýznamně.

Podmínky pro převod jednotlivých nemovitostí do vlastnictví investora jsou rámcově následující:

• Investor splní náležitosti proto, aby mohl učinit městu oprávněnou výzvu k uzavření kupní smlouvy. Tyto náležitosti se liší podle druhu převáděných nemovitostí, např. pro stavební pozemky pod nově budovanými stavbami musí investor splnit podmínky pro zápis takto nově budovaných staveb jako tzv. rozestavěných staveb do katastru nemovitostí; u stavebních pozemků pod rekonstruovanými stavbami musí investor dosáhnout nejméně vydání stavebního povolení k takovým stavbám atd., investor je tak vždy smluvně zavázán k vynaložení značných finančních nákladů do jednotlivých etap projektu v podobě buď již stavebních prací nebo velké “porce“ prací projekčních a související inženýrské činnosti, což je zpětně i garancí pro město, že celý proces jde kupředu.
• Investor je oprávněn vyzvat město pouze k převodu nemovitostí v rámci ucelených etap, což nutně zamezuje selektivnímu vybírání a převodu pouze těch lukrativnějších nemovitostí.
• Kupní cena za nemovitosti bude ze strany investora uhrazena do 30 dnů ode dne uzavření příslušné kupní smlouvy a před podáním návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, což je pro město garancí, že nepozbude svůj majetek, aniž by byl nejdříve zaplacen.

Splnění podmínek ze strany investora je dále zajištěno smluvními sankcemi (smluvními pokutami), možností případného odstoupení od smlouvy a především smluvně převzatým ručením za závazky investora, když ručitelem je obchodní společnost STAVINVEST Group a.s., IČ: 26082494, jako mateřská společnost investora Czech development s.r.o.


C. Shrnutí smluvních podmínek nájemní smlouvy

Nájemní smlouva má v procesu revitalizace kasáren zajistit kromě možnosti přechodného užívání celého areálu investorem především vlastní realizaci revitalizace a přestavby kasáren. Smlouva je koncipována na dobu určitou 10 let s počátkem nájmu dnem právní moci územního rozhodnutí na výstavu hlavních inženýrských sítí. Nájem tak nezapočne ihned, avšak až poté, co bude strany investora vykonáno určité množství práce při projekční a inženýrské přípravě celého procesu revitalizace.

Nájemní smlouva je úzce provázána se shora zmiňovanou smlouvou o uzavření budoucí smlouvy kupní, čímž se předpokládá buď současná existence obou těchto právních titulů nebo žádného.

Rovněž nájemní smlouva obsahuje zajišťovací instrument v podobě smluvně převzatého ručení za závazky investora, když ručitelem je také obchodní společnost STAVINVEST Group a.s.


Závěr:

Oproti smluvním konceptům připraveným pro minulé Zastupitelstvo města Jičína na podzim roku 2010 došlo v návaznosti na další jednání zástupců města s potencionálním investorem Czech development s.r.o., naposledy dne 14.3.2011 za účasti JUDr. Novotného, Ph.D., Mgr. Vogeltanzové, Mgr. Stejskala, v těchto konceptech k celé řadě úprav. Zatímco zmiňované původní smluvní koncepty byly pro investora výrazně přísnější, došlo v konceptech předkládaných zastupitelstvu k jistému “rozvolnění“ smluvních závazků společnosti Czech development s.r.o. V tomto směru máme na mysli především uvolnění etapizace celého projektu, resp. svěření etapizace do rukou investora a stejně tak jisté zmírnění podmínek pro převod vlastnických práv k nemovitostem v rámci areálu Kasáren Jičín na investora.

Nelze však přehlédnout, že k těmto změnám došlo v souvislosti s poměrně významným navýšením kupní ceny, kterou má investor za jednotlivé nemovitosti městu zaplatit. Město tak zinkasuje větší porci peněžních prostředků výměnou za jistou volnost investorovi při vlastní realizaci revitalizace Kasáren Jičín. Předání etapizace projektu téměř výhradně do dispozice investora však vytváří řadu potencionálních rizik, z nichž nejvýznamnější je to, že investor splní podmínky pouze některých (ekonomicky zajímavějších) etap, v jejichž rámci řádně nabude vlastnictví k příslušným nemovitostem a zbývající etapa či etapy provedeny nebudou.

Další garancí je oproti minulým smluvním konceptům ručitelský závazek mateřské společnosti investora, spol. STAVINVEST Group a.s., která přebírá ručení za veškeré závazky Czech development s.r.o. Namísto jedné, pro jeden konkrétní účel zřízené společnosti s ručením omezeným, je tak partnerem města i mateřský subjekt investora s již určitou podnikatelskou historií, referenčními zakázkami a jistým renomé, což je z hlediska právní jistoty města určitě přínosem.

Přes uvedené jisté uvolnění smluvních podmínek ve prospěch investora lze celkové smluvní pojetí spolupráce se smluvním partnerem, který má zajistit revitalizaci celého areálu, hodnotit jako poměrně propracované a vyvážené. Je nutné si uvědomit, že úspěšnou realizaci takto náročného projektu samozřejmě nezaručí ani sebelepší smlouva svázaná řadou sankcí a podmínek, neboť v desetiletém procesu existuje takové množství neznámých, které není objektivně možné ošetřit žádnou smlouvou. Snahou však bylo především to, aby smluvní koncepty vytvářely vhodný právní rámec budoucí spolupráce města a investora a aby město mělo dostatečnou právní garanci, že v případě neúspěchu projektu bez dalšího nepozbude významnou hodnotu v podobě rozsáhlého nemovitého areálu. Obě smlouvy, jak smlouva o uzavření budoucí smlouvy kupní tak nájemní smlouva dle našeho názoru dostatečným způsobem garantují postavení města ve vztahu k ochraně vlastnictví jeho majetku a vytváří reálný právní základ pro uskutečnění revitalizace celého areálu.

Byť nejde o primárně právní argument, je určitě vhodné při rozhodování o připravených smlouvách vzít v úvahu i to, že se město již delší dobu snaží vyhledat vhodného partnera či investora do této lokality, jakož i aktuální stav realitního trhu, který obdobným rozsáhlým developerským projektům obecně nepřeje. V tomto světle je možné dlouhodobý a intenzivní zájem Czech development s.r.o. / STAVINVEST Group a.s. hodnotit jako dobrý vklad do zahájení spolupráce.