Není však třeba chápat se zbraní a mířit k poslanecké sněmovně. Tento zdánlivě absurdní a bezprecedentní zásah do vlastnického práva má racionální vysvětlení.

Vlastnické spory

Dřívější právní úprava pracovala se stavbami i pozemky jako samostatnými věcmi, jejichž vlastnický režim mohl být odlišný. Tím docházelo k vzniku nežádoucích situací, pokud stavbu vlastnila osoba odlišná od vlastníka pozemku, na kterém stavení stálo. Vlastník pozemku mohl po vlastníkovi stavby například požadovat jistou kompenzaci za umístění stavby na pozemku, což v mnohých případech vyústilo v nepříjemné spory o výši takové kompenzace. Konflikty vznikaly pochopitelně též v situacích, kdy byl záměr vlastníka pozemku, který s tímto majetkem chtěl nějak nakládat, neslučitelný s představami vlastníka stavby.

„Povrch ustupuje půdě"

Nový občanský zákoník se vrací ke staré římské zásadě superficies solo cedit (povrch ustupuje půdě), což mimo jiné znamená, že stavby nejsou samostatnou věcí. Jsou součástí pozemku, na kterém stojí. Dnem 1.1.2014 (účinnost nového občanského zákoníku) se tak z pozemku a stavby na něm stojící stala jediná věc.

Shora uvedená změna však logicky nastala pouze v případě, kdy k 1. lednu 2014 byla vlastníkem pozemku a na něm zřízené stavby tatáž osoba. Pokud tomu tak nebylo, ke sloučení stavby a pozemku nedošlo a stavba i pozemek zůstaly samostatnými věcmi. Totéž platí o stavbě, která byla ve spoluvlastnictví, byl-li některý ze spoluvlastníků i vlastníkem pozemku nebo byli-li jen někteří spoluvlastníci stavby spoluvlastníky pozemku.

Zákonodárce se však s tímto stavem nesmířil. Další text zákona proto stanovuje, že stanou-li se pozemek i stavba vlastnictvím téhož vlastníka, přestane být stavba samostatnou věcí a stane se součástí pozemku, na němž je zřízena.

Předkupní právo

Zákonodárce se dále snaží podpořit sloučení staveb a pozemků zřízením předkupního práva. Vlastník pozemku má proto nyní ze zákona předkupní právo ke stavbě, která je na pozemku zřízena a naopak vlastník stavby má předkupní právo k pozemku, na kterém stavba stojí.

To znamená, že v případě prodeje musí vlastník stavby nabídnout stavbu ke koupi nejdříve vlastníku pozemku a teprve v případě jeho nezájmu ji může prodat třetí osobě. Stejně tak vlastník pozemku musí pozemek v případě prodeje nejdříve nabídnout vlastníkovi stavby.

Shora popsaná změna v pojetí staveb je jednoznačně změnou pozitivní a přináší ospravedlnitelný a nenásilný proces sjednocení vlastnictví. Pozemek, který je zastavěn cizí stavbou, v podstatě postrádá pro vlastníka jakýkoli smysl, neboť takový pozemek nelze nijak užívat a vlastnické právo je (v lepším případě) zúženo na čerpání finanční renty. Odlišný vlastnický režim může být rovněž zdrojem konfliktů a nejistoty, což je zejména u staveb sloužících k bydlení velmi nežádoucí.

Je logické, že pozemek a stavba na něm stojící mají mít stejného majitele. Rovněž je logické, aby v případě převodu či přechodu vlastnictví ke stavbě přešlo zároveň i vlastnictví k pozemku. Takové řešení je rozumné a dle mého názoru nemůže být vnímáno jako omezování vlastnického práva.

Vítězství rozumu

Závěrem lze konstatovat, že římský právní teoretik Gaius, který je autorem konceptu superficies solo cedit, zvolil elegantní řešení, které ve vyspělých demokraciích nepřerušeně funguje až do současnosti. Je velká škoda, že na území dnešní České republiky byla v roce 1950 v rámci komunistické normotvorby tato linie přerušena a nastolen princip opačný. Nyní se po 64 letech vracíme zpět ke zdravému rozumu. Doufejme, že již naposledy.
   JUDr. Daniel Novotný, Ph.D. Advokátní kancelář Novotný & Partners, s.r.o.